マンション投資のメリット④税金対策

不動産投資で税金対策

“不動産投資を行うと税金対策ができる” という話を聞いたことがありますか？これをきっかけに不動産投資に興味を抱く方が多いようですが、そもそもどのような制度を利用しているものなのでしょう。今回は不動産の中でもマンション投資を行った場合、“どのように税金対策できるのか” 解説します。

税金対策できるのは3種類

①所得税　②住民税

住民税は誰でも10％ですが、所得税は所得が多ければ多いほど税率が上がります。つまり、所得が増えれば増えるほど、税金が多くかかってしまいます。そのとき税金を安く抑えることができるのが、確定申告を利用した節税方法です。例えば会社員の方などがマンション投資を行う場合、家賃が所得とみなされ複数の所得があるので、税制上確定申告を行わなければなりません。家賃収入と必要経費を計上して不動産所得が赤字になれば給与等の所得と合算することで、課税所得を下げることができ、新たに税金の計算をします。収めた税金に対して、新たに計算した税金が低ければその分が戻ってきます。しかし経費として計上できるものとして、固定資産税・都市計画税などの税金や、修繕費、住宅ローンの利息などがありますが、あくまでも物件管理に関わるものが経費の対象です。何でも経費にできるわけではないので、注意してください。

③相続税

一生に一度あるかないかのことですが、親から財産をどう引き継ぐか、考えたことはありますか。ご家族で所有していた財産を受け継ぐときには「相続税」が発生します。相続税は財産を現金そのもので相続するよりも、マンションのような不動産を購入して資産分散などの対策をすることで、現金と比べて相続税の金額を決める「総資産評価額」を抑えることができます。

相続税は改正後、どう変わった？

2015年1月1日に相続税の「基礎控除額」(一定基準までは財産の相続に税金がかからない金額)が改正されました。改正前は ”5,000万円（基礎控除額）+(1,000万円×法定相続人の数)“ が控除されていましたが、改正後は ”3,000万円（基礎控除額）+(600万円×法定相続人の数)” と60%に減額され、相続税の課税対象者が増加しました。そうなると、改正後の相続税額は、マンション投資によってどのように減額されるのでしょうか。例として、総資産4,600万円に対しての相続税額を ”現金資産で相続した場合” と “マンションと現金資産に分けて相続した場合” の2つで比較したものが以下の図です。

総資産4,600万円のうち3,600万円分は基礎控除として課税対象から外されますが、現金資産のみの場合は1,000万円が課税対象となり、税率が10％となるので、100万円を現金で納税しなければいけません。対して、現金資産2,100万円とマンション2,500万円に資産を分けた場合では、マンションの相続税評価額を40％（1,500万円）減らすことができるので、合計3,600万円となり課税所得を0円にすることができます。つまり、現金資産のみの場合とくらべて100万円の節税をすることができるのです。ただし全てに適応する訳ではないので、気をつけてください。

個人でも税金対策しよう

税金対策を目的に不動産投資を考えていた方、そんなイメージがあった方、いかがでしょうか。“税金対策なんて、お金持ちがやること” と決めつけずに、上手に資産を残すためにも、少しずつ考えてみるのも良いかもしれませんよ。税金のことでお悩みの方、考えてみて今後必要がありそうな方は、一度自分はどんな税金対策ができそうか、検討してみることをおすすめします。