安定した家賃収入の他にもメリット満載！不動産投資の魅力とは
インフレ対策にも不動産投資は有効
インフレ対策としても不動産投資は有効です。
日本銀行では、2013年の当初から物価上昇率が安定的に2%になることを目標に金融政策を実施しています。現時点では、まだその目標に届いていませんが、日本銀行の黒田総裁は、目標の達成に時間はかかるものの、今もなお、強力な金融緩和を続けていくとの考えを示していますので、徐々にその効果が現れるかもしれません。
仮に5年後にインフレ率が2%に到達した場合、現在100円で売られている物は、5年後には約110円になります。私たちのお金も資産運用をするなどして、物価が上昇する分を増やしていかないと、実質資産は目減りしてしまうことになります。
その点、不動産は、インフレになって物価が上がれば、不動産の価格も上がる傾向にあります。車などは、インフレになっても高値で売却することは難しいケースが多いのですが、不動産の場合は、中古でも優良物件であれば、高値で売れる可能性があります。
また、通常、不動産投資をする場合は、ローンを組んで物件を購入しますが、インフレになると借入金が目減りします。
例えば、2,000万円を借りて、2,000万円のマンションを購入していたとします。インフレで物価が2倍になったとき、マンションの価格は4,000万円までにはならずとも、価格は上がります。家賃もインフレになると上がる傾向にあります。
一方のローン残高は、物価が上昇しても借入時から返済をしていったままです。インフレが進行すると、ローン残高は変わりませんが、ローン残高の価値が目減りしていきます。
長期的な視点で見ると、物価は緩やかに上昇することも考えられるので、資産価値が上がるような物件に投資できれば、インフレ対策としても不動産投資は有効だといえるでしょう。
都内のワンルームであれば、4%程度の利回り
不動産投資を検討する際、多くの人が気にするのが利回りです。広告や不動産投資サイトなどに記載されている利回りは、「表面利回り」というものです。
表面利回りとは、諸費用を一切考えずに、満室の場合の年間収入を物件価格で割って計算することができます。計算式は以下です。
表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格×100
例えば、年間の家賃収入が100万円で物件価格が2000万円の場合、100万円÷2000万円×100＝5％となります。
では、本当にこの物件が5％の利回りなのかというとそうではありません。
実際には、年間の家賃収入から諸費用を差し引いた金額を物件価格で割ることにより、より現実的な「実質利回り」を求めることができます。計算式は以下です。
実質利回り（％）＝（年間家賃収入−諸費用）÷物件価格×100
この諸費用ですが、経費が大きくかかる年もあれば、かからない年もあったり、特に中古物件の場合は、年々、管理費・修繕積立金が値上がりすることもあったりするので、毎年同じではありません。ですから、購入を真剣に検討する場合には、長期的に費用がどれくらいかかるか想定しておくことも大切です。不動産投資を検討する場合には、表面利回りではなく、実質利回りに注目するようにしましょう。
現在、預貯金の金利は0.001%、定期預金の金利は0.01％と超がつくほどの低金利で、元本割れの心配はありませんが、ほとんどお金は増えません。
株式投資やFXは、うまくいけば10％以上の高利回りも期待できるかもしれませんが、大きく値下がりする可能性があります。
不動産投資は、利回りからすると、投資信託積立などと同様、まさに、「ミドルリスク・ミドルリターン」に位置しているといえます。
自分の資産を安定的に増やしていくためには、ミドルリスク・ミドルリターンの商品を中核に据えて全体のポートフォリオを考えていくことが大切です。
