マンション投資の気になるリスクとは?

特集

本編 第2章9話で、安定的・長期的に利益を見込める投資として、マンション投資を行っていると打ち明けた大輔。
そんなマンション投資はなぜ”安定的”と言えるのか、リスクとともにご説明します!

もしマンションが増えたら、賃貸需要はどうなるのでしょうか。
ローンを組んでマンション投資を行う場合、ローン返済の大半を家賃収入でまかなうため、入居者がつかないで家賃収入が入らないとなると、自己負担額が大きくなってしまいます。

どうすれば、このような事態にならないようにできるのでしょうか。
まずは1年の都道府県別転入と転出をまとめた表(増加数上位14都道府県のみ表示)を見てみましょう。

転入した人数から転出した人数を引いて、どのくらいの人が増加したのか、減少したのかがわかるグラフです。
東京を中心に神奈川・千葉・埼玉や愛知・福岡・大阪など大都市を境に、人口の二極化が進んでいるのがわかります。


特に、東京の転入超過人口を見ると、ほとんどが就学や就職のタイミングで上京しているのが分かります。
つまり単身者向けのワンルームマンションやコンパクトマンションの需要者である若い年代の方が、毎年5万人程度東京に転入しているということです。

しかし、その分マンションが建てられていた場合、需要とのバランスはどうなるでしょうか。
人口が増えた分とマンションの供給戸数が同じだと、空室の場合すぐに入居者がつくか保証が見込めません。しかし、現在は東京の単身者世帯数(一人暮らしの数)に対して一都三県のワンルームマンションの供給戸数は、10分の1しか供給されていないのです。

ワンルームマンションのストック数が圧倒的に少なく、さらに東京23区では条例により、ワンルームマンションの建設規制がされているため、ワンルームマンションの需要は高いのです。

人口が増える見込みのある立地でマンション投資を行うことが、家賃収入を安定して得るために重要な判断基準となります。

住宅には耐震基準というものが設定されています。
これは一定の強さの地震が起きても倒壊または損壊しない住宅が建築されるよう、建築基準法が定めている基準のことです。

1981年以前に使われていた「旧耐震基準」にもとづいて建てられたマンションは、それまで耐震性が高いとされていたにもかかわらず、1968年の十勝沖地震や1978年の宮城県地震で多くが倒壊してしました。 これにより、耐震性能の向上を目指す研究が進み、1981年に導入されたのが現在の基準とされている「新耐震基準」です。
「新耐震基準」は、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されています。

1995年に起きた阪神淡路大震災では、「新耐震基準」の建物は「軽微・損傷なし」は70%強、「大破」は10%以下という結果でした。

同様に2011年に起きた東日本大震災でも、「軽微・損傷なし」が80%を超え、「大破」は0%という結果となり、耐震基準の重要性が分かります。
地震大国である日本の建物は地震のたびに強くなっているので、新築であればあるほど厳しい審査を通過した、頑丈な作りになっているということです。

いかがでしたでしょうか。
人口増加が見込まれる東京で、且つ耐震基準の満たされた物件であれば、マンション投資はリスクの少ない、安定的・長期的に利益が見込める投資になります。
「リスクヘッジ」という言葉があるように、リスクをしっかり把握することは”もしも”の事態を防ぐことができたり軽減することができるます。
気になるリスクがある場合は、セミナーに参加したり、プロの方の話を聞いてみてください。

アンケートキャンペーンでの結果は以下となりました。
ご参加、ありがとうございました。

moneliy編集部

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