アパート1棟への投資ってどうなの?

不動産投資

最初からアパート1棟への投資を考えている人もいることでしょう。そこで、今回はアパート投資の特徴やリスク・注意点などを見ていきましょう。

アパート投資の特徴は?

アパート投資の特徴は、1度に規模の大きい投資ができるので、投資効率がよいことがあげられます。

例えば、アパートに投資した場合、1室5万円程度の家賃で10室あれば50万円の家賃収入になります。一度に規模の大きい投資ができるので、投資効率が良いといえます。

また、ローン返済後はまとまった家賃収入が入るので、病気や怪我で働けなくなった場合でも、生活費が捻出できます。

さらに、アパートへの投資は、1棟まるごと土地から自分が所有することになるので、自分の裁量次第で物件の価値を上げることができます。例えば、中古のアパートを購入して、外観も内装も今風にして借り手がどんどんつくような物件に変えたり、「女性限定」や「外国人限定」など、特徴のあるコンセプトを打ち出した賃貸をしたりすることも可能です。

アパート投資のリスク・注意点は?

ただし、アパート投資は、保有する部屋が全て1箇所に集中するわけですから、投資するエリアや物件を間違えると大変な損失を被ることになります。

アパートでもワンルームでも不動産投資において成功するポイントは、「長期的に安定して入居者がつくかどうか」です。その点、もし、入居者が安定的につかなければ、アパート投資は銀行から借りるローンの金額が大きいので、毎月のキャッシュフローに大きな影響がでてしまいます。

ですから、今後人口が増え、賃貸需要が旺盛なエリアの物件に投資しないとリスクが大きいといえるでしょう。

木造アパートのメリット・デメリットは?

通常、アパートというと、いわゆる「木造の建物」を指します。木造アパートのメリットは、建築費が安いところです。1棟に投資をしたいけど価格を安く抑えたいという人に向いています。また、修理や大規模修繕が比較的簡単にでき、老朽化した際の取り壊しも多額の費用をかけることなくできます。ですから、最終的にはアパートを取り壊して更地にして売却するということも可能です。

ただし、木造アパートは全体的にコスト重視で安い材料を使うことが多いので、壁なども薄く、隣室や上下階から苦情がでやすいという特徴があります。老朽化のスピードも驚くほど早いです。
さらに、地震や火事が発生した際にはアパートの建物自体、全壊、全焼するケースもあります。

安易な節税目的のアパート投資は危険

最近は、現金を持っているよりも不動産、中でもアパートへの投資など、賃貸用不動産を所有している方が相続税の節税に有利に働くという理由から、相続税の増税を背景に節税目的でアパートを建てる人も多いようです。そのため、以前に比べて、賃貸アパートの数は増加しています。

ただし、先ほどもお話ししたように、アパートへの投資がうまくいくかどうかは、安定的に賃貸がつくかどうかが大きな鍵を握っています。最近では、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県などを除いては、人口が増えた数よりもアパートの増加数が多く、空室になっているアパートも続出しているそうです。

節税目的のためだけにアパートに投資するのは危険です。アパート投資の特徴やリスクをよく勉強して吟味した上で行うかどうか決めるようにしましょう。

まとめ

アパート1投資投資は、投資効率が良かったり、裁量次第で物件の価値を上げたりできるメリットがある反面、投資対象が1箇所に集中するので、失敗したときのリスクは大きいといえます。節税を目的とするアパート投資も増えてきていますが、特徴やリスク、注意点などもよく吟味するようにしましょう。

高山 一恵

(株)Money&You取締役/ファイナンシャルプランナー(CFP) 2005年に女性向けFPオフィス、株式会社エフピーウーマンを創業、10年間取締役を務め...

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