未経験から学ぶ不動産投資！3つの不安ポイントと対策を練ってみた

2021.04.22

マネーケア

現物不動産投資で不安になるポイント3つとその対策

みなさんは”不動産投資”と聞くと、どのようなイメージを思い浮かべますか？
「お金持ちの人がするもの」「巨額の資金が必要」「頭が良くないとできない」このようなイメージを持つ人も多いはず。

かくいう筆者も、以前はそのようなイメージを持っており、とっつきにくい分野でした。

ここでは、筆者が実際に陥った不安になりやすい3つのポイントと対策を考えてみました。

大きなお金が必要であることから資金繰りが心配

以前の筆者は、不動産投資では物件を購入するときにまとまったお金が必要だと思っていました。実際、現物不動産ではあらかじめ物件を購入する必要があるため、大きなお金が動くことは否めません。
しかし、そんな大金をすでに持っている人は少ないでしょう。筆者は、お金の面での不安にまず直面しました。

＜対策＞
この不安は、ローンの利用や良物件の目利きで払拭できるでしょう。
現物不動産に投資をする場合の資金繰りは、ローンなどの融資で行うことが一般的です。そうすると大きなお金を一瞬で動かす必要がなくなるため、入り口のハードルが一気に低くなります。

また、”投資”として運用していく以上は、利益をあげなければいけませんよね。そのためには、ローンの支払い金額をまかなえるよう、家賃がしっかりと取れなければいけません。

つまり、購入する不動産は、人気のエリアだったり、魅力的な物件だったりする必要があります。こうした条件をクリアできる物件に出会えれば、大金を動かすリスクは抑えることができると思いました。

空き室リスクが怖い

空き室リスクとは、保有している物件に住む人がおらず家賃収入がなくなるリスクのこと。賃貸で貸し出す以上、住んでいた人が退去することは常にあります。
一人暮らしや結婚、転職など自身の生活スタイルが変化するように、借り手の生活スタイルも変化するもの。空き室にまったくならないということは防げないでしょう。

＜対策＞
空き室リスクを抑えるためには、なるべく空き室である期間を減らすことが重要です。人が出て行ってもすぐに入居者が見つかるような物件であれば、空室リスクは抑えられます。

実際筆者は、転勤族も多く世帯向けの賃貸住宅が多く並ぶエリアに住んでいますが、退去者は多いものの、すぐに入れ替わりで入居者が入っている賃貸住宅が多いです。そのため、エリアも物件選びには大事だと感じました。
購入する物件だけでなく、地域の人口や利便性などもチェックすることで、空室リスクは抑えられるでしょう。

専門知識がまったくないため運用に漠然とした不安がある

先ほど紹介した2つの具体例を理解しても、筆者にはどこか漠然とした不安が残っていました。これは、自身に専門知識がなく、経験したことがないためだと思います。
この漠然とした不安は、経験や知識をつけることで徐々に払拭していけると思います。

しかし、運用する前にすぐに払拭できない場合も多いでしょう。なぜならば、どのような手続きがあるのか、保有中はどうしておけば良いのか、はたまた今後どのような知識をつけるべきなのか…。
これらを自分一人でカバーするのには限界があるからです。

＜対策＞
漠然とした不安に対する対策は、良きパートナーとなってくれる不動産会社を見つけることが大事だと思います。
スポーツに例えると、いくら個人の力があっても、良い監督やコーチがいなければ結果が出にくいのと同じこと。
自身にとって良いパートナーを見つけることは、実はとても大事なことなのです。

REITやクラウドファンディングなら少額から不動産投資が叶う

前に紹介したように、FPで学ぶ内容にはREITという証券口座で売買できる不動産投資方法があります。
以下では、それぞれの特徴を紹介します。

REITは証券口座を通して自分のタイミングで売買ができる

REITとは証券口座で売買ができる不動産の投資信託のことです。株と同様、値上がりによる利益や配当による利益が期待できます。
以前から筆者はREITを保有していたため、不動産の入り口としてはとても入りやすいと感じました。その理由は、数万円という少額から購入でき、簡単に換金することができるためです。

現物不動産を購入しようとすると、多額のお金が必要になるほか、審査や書類作成など時間もかかります。

しかし、REITであればその手間を省くことができ、用意するお金も現物不動産よりはるかに少額からスタートできるのです。

REITの中でも、居住用や商業施設、それらを組み合わせたものなど、種類がたくさんあります。不動産を学ぶきっかけにもなり、次のステップへ進みやすいでしょう。

不動産クラウドファンディングで損失リスクを抑えて現物不動産に投資

REITのほかに「不動産クラウドファンディング」という投資方法もあります。クラウドファンディングと聞くと、多くの出資者を募り、自分のお店を開いたりイベントを行ったりしているのを、ニュースなどで見たことがある人も多いのではないでしょうか。
仕組みは同じで、お店やイベントなどの対象が不動産になったものが「不動産クラウドファンディング」です。

REITと大きく違う点は、自分がどの物件に投資するのかを決められること。
REITはプロの専門家が投資先を選定するのに対し、不動産クラウドファンディングでは自身で投資先を選びます。そのため、「自分はこの物件の大家だ！」という実感も湧きやすいでしょう。

また、対象物件には運用会社も出資しており、万が一損失が出た場合は、運用会社が損失を引き受けてくれる仕組みになっています。
そのため、損失リスクを抑えられるのです。1万円という少額から投資できるのも、挑戦しやすいポイントですね。

筆者は元々不動産投資に興味があったため、REITの次は不動産クラウドファンディングに挑戦してみたいと思っています。
不動産クラウドファンディングについての詳しい内容やメリット、デメリットについては「J-REITと不動産投資型クラウドファンディングはどう違う？　それぞれのメリット・注意点は？」という記事でも紹介しています。ぜひチェックしてみてください。